Phân tích các yếu tố làm tăng giá bất động sản giai đoạn 2012 - 2022

Abstract

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, gắn liền với đất đai, có những thuộc tính khác biệt với các loại hàng hóa thông dụng khác, trong đó nổi bật là tính không thể dịch chuyển và tính hữu hạn của nó. Mặc dù giá cả hàng hóa bất động sản cũng được hình thành theo quan hệ cung – cầu, nhưng nó còn chịu sự tác động của nhiều yếu tố khác, bao gồm cả yếu tố kinh tế lẫn phi kinh tế làm cho giá bất động sản luôn biến động, khó kiểm soát. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này trước hết là do các hoạt động đầu cơ nâng giá, tuy nhiên nguyên nhân cơ bản là do tác động của việc đô thị hóa nhanh chóng, chính sách của Nhà nước, tăng trưởng kinh tế, của tăng trưởng tín dụng cũng như tăng trưởng vốn đầu tư từ khu vực Nhà nước và những yếu tố nội tại của bất động sản. Việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng làm gia tăng giá trị của bất động sản đã được nhiều tác giả với nhiều công trình nghiên cứu của cả trong nước và nước ngoài. Luận văn đã kế thừa các mô hình nghiên cứu của các tác giả đi trước, xây dựng, bổ sung các yếu tố ảnh hưởng bao gồm cả các yếu tố vĩ mô như đầu tư của Nhà nước, tỷ trọng đầu tư toàn xã hội trên tổng sản phẩm trên địa bàn, việc gia tăng dân số trên địa bàn, sự phát triển của doanh nghiệp và yếu tố của nội tại bất động sản là vị trí của bất động sản. Tác giả đã sử dụng số liệu của 10 khu đô thị do các doanh nghiệp bất động sản đầu tư, bán sản phẩm và cập nhật giá theo từng năm giai đoạn 2012-2022 tại một số quận, huyện thuộc Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Dĩ An thuộc tỉnh Bình Dương. Kết quả mô hình hồi quy Bình phương nhỏ nhất và mô hình hồi quy Robust đã cho kết quả ảnh hưởng của các yếu tố trên tới giá bất động sản trong phạm vi nghiên cứu. Kết quả của luận văn có thể áp dụng giúp các doanh nghiệp đầu tư bất động sản nhìn nhận một cách tổng quát hơn trong chiến lược đàu tư, kinh doanh và áp dụng trong việc định giá bất động sản cho nhu cầu đầu tư, mua bán, chuyển nhượng… Hạn chế của luận văn là nguồn dữ liệu không thể bao quát, đại diện cho cả thị trường lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương. Các yếu tố ảnh hưởng trong luận văn cũng chỉ là một phần nhỏ trong các yếu tố ảnh hưởng cho việc gia tăng giá trị của bất động sản.