Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM

Abstract

Luận án phân tích chiến lược bán và hành vi mua nhà trên thị trường bất động sản TP. HCM. Cụ thể, luận án nghiên cứu về tác động của chiến lược rao giá đối với mức giá bán, thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở (mục tiêu 1); và phát triển mô hình phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi người mua nhà (mục tiêu 2). Với mục tiêu một, luận án áp dụng phương pháp ba bước, gồm: bước 1 là ước tính mức giá thị trường của căn nhà với mô hình đánh giá sự hưởng thụ (hedonic) và xác định chiến lược rao giá là khoảng chênh lệch giữa mức giá rao thực tế và giá thị trường của căn nhà; bước 2 là đo lường tác động của chiến lược rao giá lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà; bước 3 là đo lường tác động của chiến lược rao giá lên khả năng bán của căn nhà và sự biến động của tác động này với mô hình khả năng bán Cox với các mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, 9 tháng. Kết quả cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động làm gia tăng giá giao dịch và rút ngắn thời gian giao dịch của nhà ở. Những mô hình Cox cũng cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động mạnh làm gia tăng khả năng bán của căn nhà trong 30 ngày đầu rao bán, tác động này giảm dần và biến mất sau 180 ngày rao bán. Ở mục tiêu nghiên cứu số hai, tác giả phát triển mô hình toán học mô hình hóa ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm hiện tại củangười mua nhà. Sau đó, từ 448 giao dịch quan sát trên thị trường nhà ở TP. HCM, kiểm định thực nghiệm cho thấy rằng những kinh nghiệm của người mua nhà đã trải qua với việc ngập lụt ở căn nhà trước đây có ảnh hưởng có ý nghĩa lên giá giao dịch của căn nhà mới. Kết quả này phù hợp với kết quả của mô hình lý thuyết vừa được phát triển.