Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản: nghiên cứu thực tế tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận

Abstract

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất cả nước, điều này sẽ thu hút số lượng lớn lao động nhập cư từ các tỉnh, thành phố khác đến sinh sống và làm việc. Vì vậy, nhu cầu nhà ở để ổn định cuộc sống và làm việc là một trong những nhu cầu cơ bản thiết yếu của những người lao động muốn sinh sống và làm việc tại TP.HCM. Tuy nhiên, việc tiết kiệm để mua được nhà đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công của những hộ gia đình lao động nhập cư là một vấn đề rất khó khăn và nan giải do giá nhà hiện nay tại TP.HCM là quá cao so với thu nhập bình quân của người lao động. Với mục đích tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá nhà cao tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, tác giả đã chọn đề tài “Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản: Nghiên cứu thực tế tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận” để nghiên cứu các vấn đề này. Nội dung chủ yếu của luận văn là tìm cơ sở lý luận để khẳng định bong bóng bất động sản (BĐS) có hay không tồn tại ở thị trường BĐS nhà đất để ở thuộc phân khúc nhà chung cư khu vực TP.HCM. Nếu thị trường có tồn tại bong bóng thì các yếu tố nào đã tác động đến việc làm tăng giá BĐS nhà đất ở trong khu vực nghiên cứu. Luận văn đã vận dụng mô hình véctơ tự hồi quy (VAR) để kiểm tra mối liên hệ giữa các biến trong kinh tế vĩ mô như tốc độ tăng trưởng GDP, lãi suất vay dài hạn, lạm phát, dư nợ cho vay BĐS, chỉ số chứng khoán… để đánh giá mối quan hệ với chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR) đối với phân khúc nhà ở chung cư. Qua đó xem xét sự tác động hai chiều giữa các biến này trong quá trình hình thành nên bong bóng BĐS trong khu vực nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy rằng trong giai đoạn từ quý I/2005 đến quý IV/2018 thị trường BĐS TP.HCM đã xuất hiện bong bóng BĐS đối với phân khúc nhà chung cư. Điều này có thể giải thích tại sao giá BĐS chung cư tại khu vực TP.HCM tăng quá nhanh trong thời gian qua.